Cooper Tilson, su mujer Leah y sus dos hijos, Kristen y Jesse, se trasladan de Nueva York al campo tras comprar una mansión. El anterior propietario, Dale Massie, convence a Cooper para que le contrate para ayudar en las reparaciones. Dale, recién salido de la cárcel, parece inicialmente un trabajador bueno y amable.

Mientras Cooper revisa el desorden de la casa, encuentra muchos documentos y fotografías antiguas, y decide grabar la historia del edificio en una película. Comienzan a producirse una serie de incidentes inusuales; Cooper es perseguido por un coche desconocido, se encuentran múltiples serpientes venenosas en la propiedad y el caballo de Kristen muere misteriosamente, lo que lleva a Cooper a sospechar de Dale. Cooper también es testigo de cómo Dale golpea a su novia Ruby en un bar lleno de gente.

Para conocer los detalles del pasado de la mansión, Cooper visita al anciano y demente padre de Dale, que vive en una residencia cercana. Los comentarios inconexos del hombre llevan a Cooper a creer que Dale asesinó a su mujer y a sus hijos, que llevan desaparecidos varios años; Dale afirma que su mujer huyó con los niños cuando él fue encarcelado. La sheriff Annie Ferguson, hermana de Ruby, se muestra inicialmente escéptica ante la acusación de Cooper, pero más tarde empieza a creer poco a poco que puede tener razón.

Una tarde, tras una acalorada discusión con Dale, Cooper encuentra en la grava de su entrada un retenedor dental junto con dientes humanos, que compara con fotos antiguas y descubre que coincide con el de la hija de Dale. Temiendo por la seguridad de su familia, Cooper les envía de vuelta a la ciudad mientras intenta reunir más pruebas para incriminar a Dale. Mientras tanto, Dale visita a su padre y lo asfixia hasta la muerte cuando lo insulta y le revela su conocimiento de los crímenes de Dale.

Más tarde, esa misma noche, mientras se acerca una tormenta, Leah vuelve a la casa sola, tras haber sido informada por los niños de la ubicación de un profundo pozo en la propiedad, llamado la Garganta del Diablo. Ella y Cooper bajan una cámara de vídeo al pozo y encuentran los cadáveres en descomposición de la mujer y los hijos de Dale. Cooper se pone en contacto con el sheriff Ferguson, sin saber que Dale la ha atacado e inutilizado. Dale entonces pincha los neumáticos del camión de Cooper y quema el coche de Leah para impedir su huida. Los Tilsons se encuentran atrapados en la casa cuando Dale corta la electricidad.

Tras una persecución, Dale acorrala a Cooper y Leah en el tejado y declara abiertamente su intención de matarlos y arrojar sus cuerpos a la Garganta del Diablo como hizo con su familia. La pareja carga contra él con un cabo de cuerda, haciéndole perder el equilibrio, y luego lo ata contra una linterna del tejado. Cooper rompe la claraboya, enviando a Dale a la muerte.

Los restos de la mujer y los hijos de Dale son recuperados y enterrados en el cementerio familiar de la mansión Cold Creek, al igual que los suyos. Los Tilson siguen viviendo en la mansión Cold Creek.